Cambio Financiero

Marcelino Blanco Garnacho

gestor altae

Inmuebles y fiscalidad en el IRPF

LOS ASESORES FISCALES recibimos numerosas consultas sobre la tributación de los inmuebles en el IRPF. La vivienda habitual y los terrenos son los únicos inmuebles que, por lo general, no tienen impacto en la declaración anual de IRPF. Incluso la vivienda habitual cuya adquisición está financiada o los pagos anuales que el contribuyente realiza para su construcción tienen un impacto positivo en la declaración al permitir la aplicación de la más que conocida deducción por adquisición de vivienda habitual. Este impacto se ha visto reducido como ya hemos comentado en números anteriores, ya que desde 1 de enero de 2011 la mencionada deducción solamente se podrá aplicar en el caso de contribuyentes con base imponible de IRPF inferior a 24.107,20 €, si bien se mantiene la anterior deducción para viviendas adquiridas antes del 1 de enero de 2011.
Las consecuencias fiscales derivadas de la tenencia de inmuebles son diferentes en función de su naturaleza, del destino o uso de los mismos y también de la forma en que se exploten: bien a título personal o bien en el ámbito de una actividad económica.
• Inmuebles urbanos distintos de la vivienda habitual, no afectos a una actividad económica y a disposición del contribuyente. La mera tenencia de los mismos supone la obtención de una renta por parte del contribuyente que se cuantifica por la aplicación de un porcentaje sobre el valor catastral del inmueble, concretamente el 1,1%. Si el valor catastral no estuviera revisado (poco frecuente hoy en día) la renta a imputar sería del 2%.
• Inmuebles destinados a vivienda y arrendados, siempre que la actividad de arrendamiento no constituya una actividad económiuca. El rendimiento neto estará constituido por la renta obtenida en el periodo menos los gastos deducibles.
Hay dos tipos de gastos que no pueden dar lugar a un rendimiento negativo: los intereses de los préstamos destinados a la adquisición de los inmuebles arrendados y los gastos de conservación y reparación. En caso de que el importe de estos gastos fuera superior a los ingresos obtenidos, este exceso podrá ser objeto de deducción en los cuatro ejercicios siguientes.
Otros gastos pueden dar lugar a un rendimiento negativo: tributos, servicios profesionales, gastos jurídicos, saldos de dudoso cobro, seguros, comunidad, suministros y amortizaciones (normalmente el 3% del valor de adquisición, excluido el valor del suelo).
El rendimiento neto, positivo o negativo, se beneficiará de una reducción general del 60% desde el 1 de enero de 2011 (para declaraciones en curso del ejercicio 2010, el porcentaje sigue siendo del 50%). En el caso de viviendas arrendadas a personas físicas con edad comprendida entre 18 y 30 años (35 años para declaraciones de 2010) y que hayan obtenido en el ejercicio unos rendimientos netos del trabajo o de actividades económicas superiores al IPREM (en el ejercicio 2011 cuantificado en 7.455,14 €), el rendimiento neto se reducirá el 100 por 100. Para ello será necesario que el arrendatario comunique tales circunstancias (edad y rendimientos) al arrendador entre el 1 de enero y el 31 de marzo del ejercicio siguiente a aquel en que deba surtir efectos.
Es necesario señalar que las reducciones solamente se aplicarán cuando el inmueble esté arrendado a personas físicas. En el caso de inmuebles arrendados a personas jurídicas, con independencia de que el destino de los mismos sea vivienda, no podrá aplicarse reducción alguna.
• Inmuebles arrendados no destinados a vivienda. En este caso el rendimiento neto, que se calculará de la misma forma que en el caso de inmuebles destinados a vivienda, no se beneficiará de reducción alguna.
• Inmuebles arrendados durante una parte del periodo impositivo y a disposición del contribuyente durante el resto. En este caso el contribuyente deberá declarar dos tipos de rendimientos: por una parte los derivados del arrendamiento, siendo los gastos deducibles los que se hayan devengado durante el periodo en que el inmueble ha estado arrendado o la parte proporcional de los mismos y por otra parte deberá imputar la correspondiente renta (1,1% del valor catastral) durante el periodo en que ha estado a su disposición, es decir, sin arrendar.
• Arrendamiento de inmmuebles en el ámbito de una actividad económica. El rendimiento obtenido se calculará de acuerdo con las normas del Impuesto sobre Sociedades, es decir, en general se computarán los ingresos íntegros obtenidos y se deducirán los gastos necesarios para la obtención de aquéllos.
No existe limitación alguna en lo referente a la deducción de gastos financieros o gastos de reparación y además se podrán aplicar los beneficios fiscales establecidos en la normativa del Impuesto sobre Sociedades, por ejemplo la libertad de amortización en el caso de activos nuevos. Esto puede significar una ventaja frente a los rendimientos del capital inmobiliario. Sin embargo, debe tenerse en cuenta que en el caso de rendimientos de una actividad económica no se aplican las reducciones del 60% o 100 por 100.
Además, el desarrollo de la actividad económica de arrendamiento supone que el contribuyente deba contar con un local exclusivamente afecto a la actividad y un empleado con contrato laboral a jornada completa. Asimismo, el criterio de la Administración manifestado en diversas consultas tributarias es que ambos (el local y el empleado) deben ser realmente necesarios para el desarrollo de la actividad. No se justificaría, por ejemplo, que para alquilar un solo inmueble sean necesarios un empleado y un local.
Igualmente, los contribuyentes se suelen plantear si es más ventajoso desarrollar la actividad a través de una persona jurídica (sociedad). Todo dependerá del tipo de inmueble que se vaya a arrendar, los gastos, y el tipo de sociedad que se constituya. Hay diferentes regímenes fiscales y hablaremos de ellos en el próximo número.